10.08.2017
9 августа 2017 года в Совете Федерации состоялось совещание по вопросам ключевых аспектов реализации Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем приняли участие представители Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА), Клуба инвесторов Москвы, крупных строительных и девелоперских компаний Москвы и нескольких регионов страны.
Открывая совещание, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Степан Киричук заявил, что цель закона о компенсационном фонде долевого строительства – исключить появление новых обманутых дольщиков, и эта цель достигнута. Он отметил, что по поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко на обсуждение с застройщиками выносятся отдельные аспекты принятого законодательного акта. Необходимо «найти возможности его улучшить», – сказал Степан Михайлович. Процитировав выступление Председателя Совета Федерации, он отметил, что закон должен «обеспечивать конкурентоспособность и баланс обязательств». Замечания от профессионального сообщества в Совет Федерации ожидают не позднее 1 сентября.
Все поступившие замечания будут направлены в Минстрой России и АИЖК. Комментарии этих ведомств по замечаниям ожидаются к 15 сентября. После этого, 20 – 25 сентября состоится следующее совещание, возможно, уже под председательством Валентины Матвиенко. При этом обязательно пройдут консультации с председателями профильных комитетов Госдумы.
Степан Киричук обозначил окончательную дату: «К 15 октября мы должны быть готовы доложить вопрос на Совете Федерации».
Позицию профессионального сообщества на встрече озвучили представители НОСТРОЙ, НОЗА, Клуба инвесторов Москвы и некоторых региональных застройщиков.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил, что принятый закон создает существенные сложности в деятельности застройщиков. В частности, большие проблемы вызывает принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». При этом он отметил конкретные противоречия некоторых пунктов закона ряду положений Градостроительного кодекса, регулирующих комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий. Закон отменяет многие законодательные инициативы, которые только вступили в силу 1 января и 1 июля текущего года, и задает противоположный вектор развития застройщиков – не на укрупнение, а на разукрупнение компаний. По мнению Антона Глушкова, которое в ходе совещания поддержали другие региональные застройщики, норма прибыли проектов по строительству многоквартирных домов не превышает 6 %. Поэтому установление порога по наличию 10 % собственных средств застройщика перед началом проекта – это заградительная мера, которая выше экономических возможностей большинства региональных застройщиков.
Руководитель компании-застройщика «Брусника» (НОЗА) Алексей Круковский считает, что общая нацеленность закона на решение проблемы обманутых дольщиков правильная. Он также отметил, что все добросовестные застройщики поддерживают идею взвешенного и поэтапного регулирования и контроля в сфере долевого строительства жилья. Однако 218-ФЗ не в полной мере учитывает все особенности девелоперской деятельности, полагает он. Девелопер обратился к председательствующему с предложением о приоритетном рассмотрении консолидированной позиции делового сообщества, а не отдельных обращений отдельных участников рынка. Кроме того, он попросил организовать по итогам представления консолидированных предложений консультативные встречи строительного сообщества с разработчиками закона, а также с юристами Минстроя России и АИЖК, чтобы разъяснить суть предложений застройщиков.
Председательствующий поддержал предложение Алексея Круковского. Степан Киричук счел полезным наличие консолидированных предложений ключевых предпринимательских объединений застройщиков.
Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы) остановился на проблеме стимулирования потребительского терроризма. Законом определено, что застройщику запрещено получать доходы от проекта по окончании его реализации до исполнения обязательств перед последним дольщиком. Таким образом, у недобросовестных дольщиков появляется возможность заниматься вымогательством у застройщика, шантажируя его отказом в приемке квартиры. Судебная практика показывает, что передача последней квартиры в доме может затянуться на один-два года, отметил Владислав Преображенский. Все это время в соответствии с новыми требованиями деньги застройщика будут заморожены в банке и не могут быть использованы на следующие проекты.
Первый заместитель генерального директора ООО «КОАЛКО ДЕВЕЛОПМЕНТ» (г. Москва) Михаил Викторов обратил внимание на сложности, создаваемые законом, при выполнении социальных обязательств застройщика. «При котловом принципе механизм финансирования строительства детских садов и школ, транспортных узлов был найден, – отметил он. – Если под каждое разрешение на строительство будет создаваться отдельное юридическое лицо, то механизма нет. С доходов от одного дома школу не построить».
Генеральный директор ООО «СДС-Строй» Максим Николаев (г. Кемерово) сообщил о конфликте принятого закона с законом о государственных и муниципальных закупках № 44-ФЗ. Так, законодательство о государственной контрактной системе требует, чтобы на каждый госконтракт подрядчик открывал отдельный расчетный счет, тогда как застройщик по 218-ФЗ может иметь только один расчетный счет и не вправе исполнять больше никаких строительных контрактов, включая государственные. По мнению застройщиков Кузбасса, сегодня ни один из них не соответствует требованиям 218-ФЗ по тем или иным основаниям, указанным в законе. А с учетом прогнозируемого роста издержек на исполнение 218-ФЗ долевое строительство жилья станет не привлекательным. Застройщики либо свернут свою деятельность на рынке жилищного строительства, либо уйдут в сегмент продажи готового жилья. Это сделает жилье менее доступным, более дорогим и приведет к ликвидации преимуществ долевого строительства, считают кемеровчане.
На совещании также выступили представители застройщиков Челябинской, Кировской областей, Краснодарского края. В ходе их выступлений было отмечено, что сегодня концентрация на одном юридическом лице производства стройматериалов и строительства квартир позволяет экономить налоги. После вынужденного дробления бизнеса на отдельные юридические лица появляется дополнительная выручка, облагаемая НДС. Это приведет к росту себестоимости строительства, убеждены девелоперы.
Директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко сообщила, что главное достижение закона – создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Таким образом, государство дает новый уровень гарантий гражданам, что привлечет в отрасль дополнительных участников долевого строительства. Этот новый уровень гарантий компенсирует некоторые неудобства, вызванные 218-ФЗ. Кроме того, закон будет внедряться постепенно. Это дает застройщикам время для адаптации к новым требованиям. Вместе с тем, Ольга Корниенко сообщила, что Минстрой России готов работать в направлении обеспечения баланса интересов, если сообщество предоставит аргументированные предложения, подкрепленные экономическими обоснованиями.
Представитель АИЖК Гелена Цуканова поддержала выступление коллеги из министерства и сообщила, что Агентство готово обеспечить разъяснения по всем вопросам технологии правоприменения закона.
Представитель Правительства Российской Федерации в Совете Федерации Андрей Яцкин сообщил, что принято решение не создавать рабочую группу по данному вопросу. «Будем работать в режиме постоянно действующего совещания», – пояснил Андрей Яцкин.
10 августа представители профессионального строительного сообщества по результатам совещания в Совете Федерации собрались в НОСТРОЙ и договорились о механизме подготовки консолидированной позиции по принятому закону.
При подготовке публикации использовались материалы сайта ЕРЗ
