20 февраля в Государственной Думе состоялся круглый стол, посвященный реформе долевого строительства и ее влиянию на деятельность региональных застройщиков. Поскольку права дольщиков теперь защищены проектным финансированием и эскроу счетами, депутаты решили обсудить, каким образом в этой парадигме чувствуют себя отреформированные застройщики.
Круглый стол прошел под председательством депутата Государственной Думы, главного идеолога реформы долевого строительства жилья Николая Николаева. Минстрой России представлял замминистра Никита Стасишин, Банк России – зампред Ольга Полякова. Основной упор при выступлениях был сделан именно на проблемы региональных застройщиков, поскольку московские находятся куда как в более устойчивом положении.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков поделился с Агентством новостей «Строительный бизнес» впечатлениями от состоявшейся дискуссии и планами НОСТРОЙ по работе на этом направлении:
— Последние поправки, принятые в закон 214-ФЗ, которые регламентируют процедуру привлечения денежных средств граждан, существенно повлияли на рынок строительства жилья, и средств на нем сейчас стало меньше. Однако главный фактор, о котором сегодня говорили коллеги – это низкий платежеспособный спрос населения. При этом застройщики находятся на развилке: с одной стороны, сокращаются спрос и средства дольщиков, а с другой – остаются неизменными показатели Национального проекта «Жилье и городская среда», которые застройщики и региональные власти должны выполнять. То есть, посылы совершенно разнонаправленные. Напомню, что в 2019 году показатели по вводу жилья в России должны были составить 88 млн кв. м, а по факту ввели 80 млн кв.м.Причем, как говорил сегодня Никита Стасишин, для достижения показателей, которые заложены в Нацпроекте, объектов жилищного строительства, которые одномоментно находятся в стройке, в России должно быть не менее 180 млн кв.м., а не 102 млн, как сейчас.
И здесь не вина застройщиков, потому что для качественных и рентабельных проектов проблемы с банковским финансированием в Российской Федерации нет. Мы здесь должны говорить о ситуации с инвестиционным климатом в России, в том числе с инвестиционным климатом в долевом строительстве. Объем инвестиций падает, с июля прошлого года застройщики выводят на рынок все меньше и меньше проектов – объем ввода в оборот новых площадок снизился на 40%. Мы видим объективное снижение количества компаний, которые занимаются жилищным строительством – более 500 из них находятся в стадии банкротства. Но есть и очень грозный социальный фактор – НОСТРОЙ провел анализ состояния строительства в малых городах с численностью от 50 до 100 тысяч населения и выяснил, что в 42 субъектах Российской Федерации в малых городах новое строительство не ведется вообще. Об этом также нужно серьезно говорить. В целом же мы должны признать, что сегодня без дополнительных мер стимулирования либо жилищного строительства, либо спроса на жилье — нужно определиться, что более эффективно воздействует на рынок – строительный комплекс выйти на те показатели, которые заложены в Нацпроекте, за счет собственных сил не сможет.
— Как Вы оцениваете позицию банков при выдаче проектных кредитов? Очень многие застройщики недовольны их условиями.
— Для банков сейчас все застройщики разделились на две категории: застройщики с высокой рентабельностью, с хорошей репутацией и портфелем заказов и все остальные застройщики, которые имеют разные проекты, подчас с низкой рентабельностью. И когда банки говорят о ставках по проектному финансированию в 5-6%, они имеют в виду первую категорию застройщиков. Действительно, для застройщиков с высокорентабельными проектами ставка по проектному финансированию реально снижается. Могу подтвердить, что средневзвешенная ставка с учетом специализированной базовой ставки для качественных проектов с ритмичной продажей даже ниже, чем 6%. При этом конкуренция банков за качественного заемщика, действительно, возросла.
Другое дело, что круг застройщиков, для которых действуют эти предложения, очень невелик. А все остальные оказываются вне поля интереса банков, что сегодняшний круглый стол наглядно и показал: большая часть застройщиков получает такие условия кредитов, при которых использование проектного финансирования становится невозможным.
Но мы должны понимать, что стройка должна идти по всей стране, а не только в крупных городах, что граждане вне зависимости от того, где они проживают, должны иметь возможность улучшить свои жилищные условия. А какие меры стимулирования для этого понадобятся — это предмет отдельной дискуссии. Но мне очевиден один фактор: на сегодня только за счет рыночных механизмов увеличивать объемы жилищного строительства невозможно, да, честно говоря, и не нужно.
— Очевидно, что проблемы застройщиков в ближайшее время будут только нарастать, и это потребует внесения изменений в законы, нормативные акты и так далее. Какую повестку дня для себя в этой связи формирует НОСТРОЙ?
— Если мы говорим о долевом строительстве, то здесь у НОСТРОЙ есть общественная функция, которую на него возложил высший совет партии «Единая Россия» в лице рабочей группы по устойчивому развитию: мы производим мониторинг нацпроекта «Жилье и городская среда» и по итогам 2019 года видим, что по всем показателям, кроме средней величины стоимости квадратного метра, национальный проект не выполняется.
В связи с этим мы, как организация, представляющая интересы строительного комплекса, безусловно, предлагаем ряд мер, связанных с поддержкой спроса, а также направленных на снижение транзакционных издержек при работе с банками. Так, мы предлагаем банкирам по аналогии с ипотечными ставками запретить так называемые дополнительные или скрытые комиссии в кредитном договоре для застройщиков. По нашему мнению, при проектном финансировании должно быть две ставки – базовая и специализированная, а все остальные комиссии должны быть упразднены. Потому что, когда к объявленной ставке проектного финансирования добавляются скрытые комиссии, проценты по кредиту получаются совсем другие. Это не дело, когда в договорах на проектное финансирование стоят очень привлекательные ставки, а фактически оно будет обходиться застройщикам значительно дороже.
Второе направление, которое мы считаем перспективным в нашей работе, — это определение баланса между справедливой первоначальной стоимостью затрат застройщика на проект и рыночной ценой реализации жилья. А сейчас получается так, что рыночная цена реализации жилья закладывается в проект по нынешнему состоянию рынка без учета будущих цен, а цена затрат на сам проект все время растет. При этом банки настаивают, что если заемщик хочет получить хорошее кредитное предложение, он должен выйти на целевые показатели по той стоимости жилья, которые сам же банк и посчитал по какой-то своей методике. В итоге застройщик где-то пытается оптимизировать затраты, где-то слукавить, и в проекте появляются подчас самые невероятные цифры.
Мы решили проанализировать эту ситуацию, благо есть Единая информационная система ДОМ.РФ, где видны все показатели, по которым заключаются договоры проектного финансирования. При этом хочу напомнить, что есть цена квадратного метра жилья, утвержденная Минстроем России для реализации жилищных программ в регионах за счет средств бюджета. Нужно сказать, что застройщики весьма неохотно участвуют в этих программах, потому что цена Минстроя России, как правило, ниже рыночной. А анализ ряда выданных проектных кредитов показывает, что при их расчете заложена себестоимость строительства даже ниже, чем цена Минстроя России. Это очень тревожный показатель, который может привести к срыву этих проектов и банкротству застройщика.
Еще один федеральный норматив, о котором мы забываем, — это государственная экспертиза достоверности сметной стоимости проекта, который реализуется на средства бюджета. Сейчас практически во всех российских регионах реализуется программа сноса аварийного и ветхого жилья, и для того, чтобы регион получил субвенцию из вышестоящего бюджета, он в обязательном порядке должен пройти экспертизу достоверности сметной стоимости строительства жилья по это программе в Главгосэкспертизе России. И здесь мы видим удивительные вещи: например, в Красноярском крае стоимость жилья в финансовых моделях для получения проектного финансирования варьируется в пределах 49 тысяч рублей за квадратный метр, цена реализации – 60-63 тысячи рублей, а достоверная сметная стоимость по проектам сноса аварийного жилья в Красноярском крае составляет 52 тысячи рублей за квадратный метр – то есть, выше той, которую от застройщика требуют банки. При этом у застройщика, который работает по госпрограмме, нет затрат на приобретение земельного участка, на разработку проектно-сметной документации, и это все подтверждено государственными расценками. То есть, бизнес ставится банками в заведомо проигрышную ситуацию. Это необходимо менять.
На самом деле, на рынке жилья сейчас сложилась очень непростая ситуация: с одной стороны, мы защищаем инвесторов или дольщиков, но с другой стороны, у нас есть строительная отрасль, которую также нужно защищать, иначе инвестировать будет не во что! Мы заинтересованы в том, чтобы у строителей была устойчивая норма рентабельности, а не постоянно падающая на протяжении нескольких последних лет, в том, чтобы строительная отрасль развивалась и в объемах, и в численности, и по качественным показателям. Сейчас 80% денег в строительстве – это деньги жилищного рынка, но после реформы долевого строительства очень многие города и целые регионы могут остаться без нового жилья — и это неправильно.
НОСТРОЙ в рамках Сибирской строительной недели представил анализ по Сибирскому федеральному округу, и получилось, что рыночная стоимость квадратного метра в шести субъектах Сибири, в том числе, в Кемеровской области, Хакассии и так далее, ниже, чем себестоимость строительства. То есть, строители работают себе в убыток. В таких условиях это приведет к банкротству компаний, что повлечет за собой сворачивание строительного бизнеса в этом регионе.
— Кстати, на днях глава ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что реформа долевого строительства не повлияла на количество банкротств застройщиков – как уходили с рынка, так и уходят… Но это слабое утешение, лучше, чтобы этого не было вообще.
— Я согласен, что привязывать банкротства застройщиков к реформе долевого строительства не стоит — это отражение низкого покупательного спроса и низкой доступности жилья. Кстати, мы спорили с полпредом в Сибирском федеральном округе, как повысить доступность жилья. Он уверен, что для этого нужно снижать цены. Но по моему мнению, квартиры должны становиться не дешевле, а доступнее, то есть, должны быть созданы такие механизмы, которые увеличивают доход граждан. Квартиры не могут дешеветь – нет ни одного фактора, которые повлияли бы на снижение стоимости жилья, она ежегодно прирастает. При этом цены на стройматериалы и прочие затраты растут быстрее, чем инфляция, а стоимость жилья – гораздо ниже инфляции. Пока большие прибыли позволяли это перекрывать, это можно было терпеть, но сейчас прибыли у застройщиков существенно сократились. Поэтому я согласен с Виталием Леонтьевичем, что банкротство строительных компаний – это не результат реформы долевого строительства, это отражение экономической ситуации, низкой привлекательности и низкой маржинальности в строительной сфере.
Лариса Поршнева АНСБ
